Qu’est-ce qu’un IPS ?

La vie d’un bail rural est marquée par différentes périodes. Qu’il s’agisse de la mise en place d’un état des lieux agricole d’entrée, d’un renouvellement de bail avec calcul de valeur locative lors d’une transmission familiale ou d’une mise en société, ou encore la fin d’un contrat donnant lieu à des comptes de sortie, l’expert foncier et agricole dispose des compétences pour répondre au mieux à ces problématiques.

Lorsque l’exploitant d’un bien agricole a apporté des améliorations à un fonds loué cesse son exploitation à l’expiration du bail, une indemnité lui est due par le bailleur.

En effet, Le code rural prévoit que le preneur (exploitant) qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, peu importe la raison de la fin au bail (art. L411-69 du Code rural).

Aucune clause ni aucune convention entre bailleur et preneur ne peut restreindre ce droit à indemnité, sauf lorsque le preneur a déjà réalisé les améliorations visées par la convention. Cette restriction ne peut pas porter sur les améliorations futures.

Modalités de paiement de l’indemnité

Cette indemnité n’est pas due de plein droit et elle doit donc être justifiée par le preneur sortant d’en obtenir le paiement.

L’importance des états des lieux :
Etat des lieux entrant :
Il est très important d’avoir réalisé un état des lieux de l’exploitation agricole lors de la prise de bail, lequel servira de référence pour apporter la preuve des améliorations effectuées par le fermier.
Malheureusement, ce dernier est très souvent négligé, malgré la sécurité juridique qu’il apporte dans les rapports entre bailleur et preneur.
Cet état des lieux permet également de faciliter le calcul du montant de l’indemnité.

Etat des lieux sortant :
Réalisé au moment de la sortie de bail, l’état des lieux viticole ou agricole sortant permet entre autres d’inventorier les améliorations apportées par le preneur.

Absence d’état des lieux :
Depuis la loi d’avenir du 13 octobre 2014, il est désormais prévu qu’à défaut d’état des lieux, l’expert agricole et foncier désigné pour évaluer cette indemnité pourra utiliser toute méthode utile (rendements, bilans, etc.)

Régularité des améliorations

Pour que le preneur puisse prétendre à une indemnisation de sortie de bail et des améliorations, il faut avant tout que ces améliorations aient été faites dans les règles.
En effet, certains travaux doivent avoir été autorisés par le propriétaire, et d’autres peuvent être exécutés librement par le preneur.
Si le preneur effectue des travaux nécessitant une autorisation sans l’avoir obtenue ou  avant de l’avoir obtenue, il perd son droit à indemnité sur cette amélioration et pourra également être condamné à remettre le fonds en l’état antérieur.
Dans le cas des vignes, les travaux de plantation ou de replantation (même si ces derniers sont en principe à la charge du bailleur) sont soumis à autorisation.

Apport d’une plus-value au fonds exploité :
Dans tous les cas, ces travaux d’amélioration ne doivent pas être superflus et doivent présenter un caractère d’utilité avérée. L’indemnisation ne pourra porter que sur des travaux lui apportant une plus-value (ex : encépagement plus productif ou mieux adapté aux changements climatiques, aux marchés).

Modalités de calcul de l’indemnité

L’article L.411-71 du code rural et de la Pêche Maritime prévoit que l’indemnité est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’œuvre, évaluées à la date d’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des améliorations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans que l’indemnité puisse excéder le montant de la plus-value apportée par ces plantations.

Par exemple, en ce qui concerne les vignes, le preneur a donc droit aux prix des plants, des frais de plantations et autres, engagés avant l’entrée en production, ainsi qu’au coût de la main-d’œuvre :

• le tout réactualisé au jour de la fin du bail,
• et diminué de l’amortissement établi en fonction de la durée normale de l’espèce plantée.

A défaut de justificatifs pouvant être apportés par le preneur quant au prix de revient des plantations, on peut se référer aux barèmes d’estimation publiés par les centres de gestion spécialisés.

Pour connaître la durée d’amortissement, il est possible de se référer à l’arrêté préfectoral du département relatif aux baux ruraux. En pratique, les durées d’amortissement utilisées se situent autour de 25 – 27 ans.

Dans tous les cas, l’indemnité ne pourra pas excéder la valeur de la plus-value apportée au fonds.

Sylvain MAILLOT, expert, cabinet Agrisynergie

Un bureau d’expertise pour vous accompagner
Ainsi, au vu de ce bref exposé sur l’élaboration des comptes de sortie de bail, on voit toute la complexité liée au calcul de l’Indemnité Preneur Sortant (IPS). C’est pourquoi les Avocats et Notaires ont donc généralement recours aux compétences de l’Expert Foncier Agricole sur ce sujet délicat.
Basé à Montpellier, le savoir-faire d’Agrisynergie en matière de comptes de sortie de bail nous amène à intervenir chaque année auprès de nombreux bailleurs ou preneurs sur Aix-en-Provence, Avignon, Valence mais également sur Lyon, Nice, Nîmes, Perpignan, Toulouse, Albi… Notre zone d’intervention couvre le Sud de la France : Côtes d’Azur, Provence, Vallée du Rhône, Languedoc Roussillon, et le Tarn.