Expropriation pour les particuliers

Cabinet d’expertise, Agrisynergie vous informe des conséquences de l’expropriation pour les particuliers à Montpellier. Nous reprenons l’article de Côté Maison, une bonne introduction en la matière.

L’alignement

Élargissement ou construction de route, d’un stade… l’administration doit parfois empiéter sur les propriétés privées pour aménager les équipements collectifs. Être frappé d’alignement lorsque l’élargissement d’une voie publique devient indispensable, l’administration peut décider de s’approprier des bandes de terrain la bordant. Vous ne pouvez pas vous y opposer, mais vous avez droit à une indemnité financière, et l’administration est tenue de respecter la procédure.

1/ L’enquête d’utilité publique
La démarcation entre le domaine public routier et les propriétés privées est définie par le plan d’alignement établi par la commune. Pour empiéter chez vous, elle devra donc modifier ce plan après enquête publique. Quand votre terrain est concerné, une lettre recommandée vous informe du déroulement de cette enquête. Vous avez alors la possibilité de faire valoir vos objections au projet : plutôt que de réduire votre propriété, la route devrait prendre sur la prairie d’en face qui n’est pas exploitée, par exemple. Vous avez tout intérêt à rencontrer, à la mairie, le commissaire public chargé d’enquêter pour lui faire part de vos observations. C’est en effet lui qui donnera son avis sur l’opportunité des modifications envisagées. Selon le type de voie publique concerné, la décision sera prise par des instances différentes : le conseil municipal s’il s’agit d’une chaussée communale ; le conseil général s’il s’agit d’une voie départementale ; la préfecture s’il s’agit d’une route nationale.

2/ Conséquences du plan d’alignement
Lorsque la collectivité publique décide d’annexer une partie de votre terrain, de deux choses l’une : – la zone est non bâtie : votre bien est accaparé par l’administration dès le versement de l’indemnité ; – une construction existe le terrain visé : vous conservez la propriété de la parcelle convoitée, mais vous n’avez plus le droit d’entretenir la construction qui s’y trouve. Les travaux qui auraient pour effet de prolonger la solidité de l’ouvrage ne sont pas autorisés. À la longue, il finira par tomber en ruine et l’administration se saisira alors de votre bande de terrain, la considérant comme non bâtie. Quand la clôture est un mur, le terrain est considéré comme bâti, et l’administration attend qu’il tombe en ruine. S’il s’agit d’une clôture en grillage, elle la déplace jusqu’à la nouvelle limite et vous dépossède sans délai.

3/ On vous doit une indemnisation
L’appropriation de votre bien par l’administration ne peut devenir effective qu’après versement d’une indemnisation. Lorsqu’elle se prépare à le saisir, elle vous envoie un courrier proposant un prix d’achat, ainsi qu’un dossier justifiant le montant de l’offre : prix de terrains semblables portant une construction identique dans la même région. N’hésitez pas à réclamer cette indemnisation, car il n’est pas impossible de voir l’administration s’abstenir de se manifester. La plupart du temps, la proposition d’indemnisation est largement sous-évaluée. Vous avez parfaitement le droit de la refuser. Dans ce cas, ne signez rien et saisissez le juge de l’expropriation auprès du tribunal de grande instance.

 

Le droit de préemption

1/ Que dit la loi ?
Pour être valide, la décision de préempter doit être fondée sur un motif légal défini par le code de l’urbanisme (article L300) : réalisation d’équipements collectifs, valorisation du patrimoine, lutte contre l’insalubrité, développement d’activités économiques.La mairie doit donc préciser le motif de son action. Il n’est pas question, non plus, pour elle de justifier sa décision après coup, la préemption devant être prévue dans le cadre d’un projet décidéà l’avance par le conseil municipal. Elle ne peut s’appliquer que dans certaines zones urbanisées. La préemption concerne uniquement les ventes à titre onéreux, alors que les donations, héritages, fonds de commerces, parts de SCI y échappent. En cas d’illégalité de la procédure, il est possible de contester la décision de préempter auprès du tribunal administratif.

2/ Mise en place de l’opération
L’objectif de l’aménagement communal et la désignation de la zone concernée par la préemption font l’objet d’une décision du conseil municipal qui est rendue publique. Vous serez donc informé que le bien mis en vente se trouve dans une zone réservée par la commune. Lorsque l’acheteur s’est décidé et a signé la promesse de vente, le notaire adresse à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), décrivant le bien, le prix auquel il est mis en vente et les conditions de la transaction. La mairie doit ensuite vous informer dans les deux mois de sa décision de préempter ou non votre bien.Elle renonce : vous vendez votre propriété aux prix et conditions précisés dans la DIA.Elle décide au contraire de préempter : elle vous fait alors une proposition d’indemnisation que vous êtes libre d’accepter, de refuser ou de contester.

3/ Le montant de l’indemnisation
Quand la mairie se porte acquéreur de votre bien, elle vous propose un prix d’achat. Lorsque vous avez accepté son offre, elle dispose d’un délai de trois mois pour réaliser l’opération. Plusieurs cas sont alors possibles. Elle s’aligne sur le prix que vous avez fixé et, dans ce cas, vous ne perdez rien. Mais, bien souvent, elle vous propose un prix le plus bas possible. Le prix qu’elle vous offre est en dessous de ce que vous escomptiez : vous êtes libre, bien sûr, de l’accepter, mais vous avez également la possibilité de refuser pour tenter d’obtenir un juste prix – d’autant que vous avez trouvé un acheteur prêt à vous verser la somme escomptée.

4/ Comment contester    
Vous disposez de deux mois pour signifier à la mairie que vous refusez son offre par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. La mairie devra alors saisir le juge des expropriations dans les quinze jours après avoir obtenu l’accord du conseil municipal. Dans ce cas, vous aurez toutes les chances de voir le montant de votre indemnisation s’approcher de la réalité du marché.

L’expropriation

À ne pas confondre avec le droit de préemption qui ne s’exerce qu’au moment de la vente du bien.
L’expropriation signifie que l’administration décide de vous forcer à lui vendre tout ou partie de votre propriété pour cause d’utilité publique. Cette action peut être engagée par de nombreux acteurs pour des raisons diverses : commune créant une école, préfecture aménageant une autoroute, la SNCF faisant passer un nouveau TGV ou bien, plus récemment, pour cause de risques naturels.

L’expropriation n’a lieu qu’après une enquête d’utilité publique où la population concernée est appelée à donner son avis, avant que l’autorité publique prenne sa décision. Osez saisir le juge des expropriations : si vous ne pouvez pas espérer échapper à une expropriation publique, vous avez tout de même la possibilité d’obtenir la meilleure indemnisation possible.
Sachez que l’indemnité calculée par les Domaines (qui dépendent des services fiscaux) sera, ici aussi, dérisoire. Ces services sont en effet très regardants quand il s’agit de dépenser les deniers publics. Ils ont parfois été pris en pleine contradiction puisqu’ils s’occupent à la fois des expropriations et des successions.

Par exemple, dans une affaire à Montesson, ils proposaient, s’agissant d’un même bien, 762 000 ¤ pour l’expropriation alors qu’une semaine plus tard, le propriétaire recevait un avis de redressement fiscal, car cette succession était estimée à 1 525 000 ¤. Les services fiscaux ont donc des barèmes très différents selon que l’argent doive sortir ou rentrer de leurs caisses !

En faisant appel au juge des expropriations auprès du tribunal de grande instance, vous aurez une certaine garantie de neutralité. Comment agir Face à l’administration, il est recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé, bien que ce ne soit pas obligatoire. En saisissant le juge, sans qu’il soit nécessaire qu’une démarche amiable ait été entreprise, vous pouvez espérer obtenir un meilleur prix. Dans tous les cas, le juge ne descendra pas en dessous de ce que propose l’administration. Les délais de procédure sont courts. Le juge vient sur place pour évaluer la situation. Il peut vous accorder une indemnisation pour faire face aux frais de justice. Il fixe également des pénalités de retard si l’administration tarde à vous régler. L’avocat spécialisé vous aidera à constituer un solide dossier qui aura de fortes chances de convaincre le juge de vous accorder un prix juste.
Source : www.cotemaison.fr

 

La cabinet Agrisynergie
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